A raíz del bajo crecimiento que registró el Sector Construcción en el año 2022, de apenas 0.6%, que contrasta con el crecimiento real de la economía, medida a través del Producto Interno Bruto que resultó de un 4.9%, la Junta Monetaria de manera proactiva y acertada, decidió liberar del encaje legal RD$ 21,424.4 millones de pesos para el financiamiento a constructores y adquirientes de viviendas económicas, la cual es definida aquella con valor hasta de RD$ 4.5 millones de pesos.

La tasa de interés para estos créditos será de un 9% y el plazo fijo será de dos años para los constructores de viviendas y para los adquirientes de viviendas de cinco años.

El Encaje Legal se define como la reserva que las instituciones financieras, mantienen en el Banco Central, en proporción a los depósitos y otras obligaciones que tienen a su cargo, con el objeto de tener un respaldo para los depositantes.

Estos recursos serían colocados básicamente por las entidades de intermediación financiera de mayor concentración de depósitos, es decir, por BANRESERVAS, POPULAR, BHD, SCOTIABANK, APAP, SANTA CRUZ, CIBAO y PROMERICA.

Desde el anuncio de la publicación de esta medida por parte de la Junta Monetaria, he recibido decenas de correos de personas, para saber: ¿Cómo acceder a este financiamiento?; ¿Cuánto dinero debe ganar un empleado público o privado?; ¿si un pobre puede comprar una vivienda de RD$ 4.5 millones y en algunos correos de hasta RD$ 1.0 millones de pesos?; ¿Si hay que tener empleo para poder acceder a estos préstamos?; ¿Cómo los bancos calificarían el riesgo de pago de los clientes?; ¿Si ha tenido sentido el financiamiento de este tipo de vivienda de bajo costo? ¿Qué porque la Junta Monetaria no abrió estos recursos para todas las personas independiente del valor de la casa?; en fin, una lista de muchas preguntas, que me permitiré contestar algunas en este artículo de manera general.

Primero, sobre evaluar el riesgo de un deudor, debes saber que, las entidades bancarias utilizan los depósitos del público para colocar préstamos a terceros, y tienen la responsabilidad de evaluar los riesgos y la capacidad de pago de la persona a la que le van a otorgar un crédito de vivienda de bajo costo. Por lo que si usted, es una persona que representa un riesgo alto porque no tiene los recursos para pagar el préstamo de vivienda de bajo costo, es posible que no califique.

Segundo, sobre cómo se define la clase media, conforme a los criterios de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) una de persona de clase media es aquella que percibe entre un 75% y un 200% de la renta media del país.

Eso significa, que si el Producto Interno Bruto para la República Dominicana, es de USD$ 114,000.00 millones de dólares, la renta media por persona o PIB Per Cápita es de aproximadamente, US$ 10,700 dólares para el año 2022, lo que multiplicado a una tasa de cambio de RD$ 56 x 1 dólar, son personas que reciben anualmente, un ingreso de RD$ 600 mil pesos, es decir, RD$ 50,000.00 (cincuenta mil pesos dominicanos) mensualmente.

Sin embargo, cuando revisamos las estadísticas publicadas en la página de la Tesorería de la Seguridad Social, el 78% de todos los empleados públicos y privados, perciben un salario inferior a los RD$ 30,000.00 (treinta mil pesos), estamos hablando de una población de casi 2.0 millones de trabajadores, que muy bien pudieran ser consideradas de clase media baja.

Tercero, sobre la capacidad de pago de un deudor, las entidades bancarias suelen evaluar como capacidad de pago para fines de préstamo de una vivienda el 40% del salario de una persona o de los ingresos promedios que una familia percibe en el mes de forma anualizada. En algunas entidades, este porcentaje puede ser hasta un 25%.

Eso significa, que si una persona o familia percibe ingresos mensuales de RD$ 30 mil pesos promedio al mes, los bancos utilizarían en principio, el criterio de un 40% para calcular la capacidad de pago o de endeudamiento, es decir, RD$ 12,000.00 sería lo que usted podría pagar en la cuota de amortización del financiamiento de la vivienda de bajo costo.

Cuarto, matemáticamente cual sería el costo máximo de la vivienda que se deben enfocar los constructores, si una persona toma un préstamo a 20 años, es decir, 240 meses, a una tasa fija de un 9%, y capacidad de pago de RD$ 12,000.00 pesos mensuales, el monto máximo que le prestaría una entidad bancaria para adquirir una vivienda económica a una persona sería de aproximadamente RD$ 1,333,739.45 pesos.

Eso significa, que los desarrolladores o constructores de viviendas económicas, deberían enfocarse en que la vivienda que construyan oscile entre un rango de RD$ 1.5 a RD$ 2.0 millones de pesos, para que la población pueda acceder a estos recursos, que de manera oportuna ha decidido liberar la Junta Monetaria.

Las entidades bancarias están llamadas a jugar un importante rol, en seleccionar los constructores que se enfoquen inicialmente en este rango de vivienda económicas, para otorgarles los préstamos interinos a una tasa de un 9% y fija a dos años, que sería el tiempo apropiado para desarrollar el proyecto de viviendas.

Quinto, Programa de Vivienda Feliz como opción principal, este es un programa que se impulsa desde el Gobierno como una Política de Estado, con la finalidad de que las familias de escasos recursos o ingresos menores puedan acceder a una vivienda digna.

La misma cuenta con los subsidios establecidos en la Ley No. 189-11 sobre el Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso, la cual estableció exenciones fiscales como el ITBIS; Bono Tierra donde el Estado aporta la tierra y el sector privado construye; adicionalmente, la Fiduciaria Reservas promueve un Bono de Tasa de Interés de 500 puntos que le permite a una familia de escasos recursos, tener una menor cuota de amortización del préstamo de la vivienda comprada.

Sexto, la siguiente tabla muestra los cálculos financieros, en función del rango de los ingresos promedios mensuales que reciba una familia o una persona, a los fines de ilustrar hasta que monto sería posible el financiamiento por parte de la entidad bancaria.

Los cálculos muestran que ciertamente, una familia de escasos recursos, ingresos menores o clase media baja puede perfectamente comprar una vivienda económica, siempre y cuando se planifique y se organice financieramente.

La medida tomada por la Junta Monetaria responde a dar respuesta a un derecho fundamental establecido en la Constitución Dominicana de que los dominicanos y dominicanos puedan tener un techo digno. En este grupo es donde se concentra el mayor déficit de vivienda en la República Dominicana.

Séptimo, sobre los riesgos de cambio de tasa fija a 5 años, ciertamente existe el riesgo de que a los cinco años le aumenten la tasa de interés y le eleven la cuota de financiamiento, sin embargo, la persona debe tener en cuenta que los próximos cinco años sus ingresos serán mayores, y la vivienda valdrá más, por lo que comprar este bien o activo inmobiliario hoy, le representará una ganancia de capital en los próximos cinco años que compensaría.

Esto sin considerar los efectos positivos que tendría adquirir una vivienda hoy de cara a un contexto inflacionario y de depreciación de la moneda que pudiera ser incierto en los próximos cinco años.

Finalmente, la Junta Monetaria en su momento deberá evaluar la pertinencia de abrir estos recursos de encaje legal para el financiamiento de cualquier tipo de vivienda, vista la situación del sector construcción.