Según las respuestas de nuestros lectores en nuestra Columna Tu Consultorio Financiero, del pasado artículo publicado el viernes 10 de febrero, sobre si ¿puede una persona pobre o de clase media baja comprar una vivienda de bajo costo?, nuestros lectores indicaron en su mayoría que NO, por las razones siguientes:

1. La población dominicana no tiene capacidad económica para comprar una vivienda en el sector formal por los bajos ingresos y salarios que se perciben.
2. Los dominicanos, en su mayoría, están endeudados al tope, por lo que no tienen dinero disponible para endeudarse en una vivienda económica y es mejor pagar un bajo alquiler.
3. No existen viviendas dignas por debajo de los RD$2.0 millones de pesos, y el 75% de la población no tendría los ingresos disponibles para asumir el pago de amortización de una vivienda de RD$4.5 millones.
4. Los precios de las viviendas han subido por los costos de los materiales de construcción mientras tanto los salarios han perdido su poder adquisitivo para comprar una propiedad.
5. Algunos estudios revelan que el costo de una vivienda en Santo Domingo está dentro de la más cara del mundo, por lo que sólo un número reducido de la población dominicana puede adquirir una vivienda. 
6. El 80% de los empleados públicos no ganan para adquirir una vivienda digna, y se le hace difícil acceder a los bancos privados para conseguir un financiamiento.
7. Un lector publicó, que algunos bancos manipulan estos recursos del encaje legal prestando ese dinero a personas que realmente no lo necesitan.
8. Otro lector manifestó que son pocas las entidades bancarias que financian viviendas de bajo costo, y que sólo el BANRESERVAS es la única entidad que apoya el financiamiento de viviendas de bajo costo para constructores y adquirientes.

En ese sentido, conforme a las estadísticas oficiales publicadas por la Superintendencia de Bancos en su portal web www.sb.gob.do, las entidades bancarias dominicanas estarían poco interesadas en financiar viviendas de bajo costo bajo la modalidad de un fideicomiso, por la que la medida de la Junta Monetaria de liberar del encaje legal RD$21,424.4 millones de pesos para el financiamiento a constructores y adquirientes de viviendas económicas tendría muy bajo impacto. 

Durante el año 2022, las entidades bancarias dominicanas sólo financiaron 557 vivienda de bajo costo procedente de un fideicomiso, para igual número de familias, por lo que la meta señalada por las autoridades de alcanzar la construcción y financiamiento de diez mil viviendas será muy difícil de alcanzar.

Las estadísticas revelan que sólo las entidades bancarias: BANRESERVAS, BHD, la asociación LA NACIONAL son las que SI pudieran estar interesadas en financiar viviendas de bajo costo procedente de un fideicomiso.

Sobre el mercado hipotecario dominicano, las estadísticas muestran que, durante el año 2022, la cartera de crédito para el financiamiento de viviendas ascendió a RD$292,550.44 millones de pesos, con una variación absoluta de RD$39,093.80 millones con relación al 2021, equivalente a una tasa anual de crecimiento de un 15.4%

Los bancos múltiples financiaron viviendas por un monto de RD$21,390.39 millones, con una tasa de crecimiento anual de un 12.8%, y lideran este mercado con una participación de un 64.48%

Las asociaciones de ahorros y préstamos colocaron créditos por un monto de RD$17,901.55 millones con una variación relativa anual de un 21.0%, y una participación de mercado de un 35.24%. 

En términos de cantidad de créditos hipotecarios, el número de viviendas financiadas por el sistema financiero dominicano asciende a 123,445 unidades, con un incremento durante el año 2022 de 8,277 unidades de viviendas para un crecimiento de un 7.2%, en comparación con el año 2021.

Durante el referido año de análisis, la banca múltiple financió 3,958 unidades de viviendas, y las asociaciones de ahorros y préstamos 4,379 unidades.

Las estadísticas revelan que las entidades bancarias que tuvieron una mayor incidencia en el financiamiento de unidades de viviendas durante el año 2022 fueron las siguientes: APAP (1,990); BANCO POPULAR (1,618); CIBAO (1,116); BANRESERVAS (1,035); BHD (949); LA NACIONAL (838)

En términos de financiamientos de unidades de viviendas, las informaciones muestran que el BANRESERVAS, ocupa el primer lugar en viviendas financiadas con un total de 31,498 unidades, les siguen el Banco Popular con 22,704 unidades; APAP con 18,814; CIBAO con 12,842; BHD con 10,934; y LA NACIONAL con 10,061 unidades de viviendas.

Según el destino del préstamo hipotecario, del total de unidades de viviendas que se financiaron en el referido año, 7,702 corresponden a adquisición de primera vivienda, es decir el 89.60%; adquisición de segunda vivienda o veraneo, un número de 395; y adquisición de primera vivienda de bajo costo procedente de un fideicomiso, apenas 557 viviendas.

Del total de viviendas de bajo costo procedente de un fideicomisoascendente a 6,681 unidades, sólo BANRESERVAS ha financiado 5,222, es decir, el 78.16%; el banco BHD 400 unidades, un 5.9%; la asociación LA NACIONAL 861 unidades, con un 12.9%; en conjunto estas tres entidades financian el 97.0%, es decir 6,483 unidades de viviendas de bajo costo a través de un fideicomiso, la diferencia de las 198 unidades restantes se encuentra dispersas entre varias entidades bancarias.

Según las características de los adquirientes en términos de su principal fuente de ingresos, las personas que pueden adquirir una vivienda son los Asalariados Privados con (4,373) unidades, que son justamente lo que tienen una media salarial más alta conforme a las estadísticas de la Tesorería de la Seguridad Social (TSS); les siguen los trabajadores de cuenta propia NO PROFESIONAL con (1,613); los Asalariados Públicos (705); los trabajadores de cuenta propia SI PROFESIONAL con 615 unidades.

Finalmente, este análisis revela la necesidad de que la acertada medida de la Junta Monetaria para dinamizar el sector de la construcción que apenas creció en un 0.6% durante el año 2022, y es uno de los principales generadores de empleos en la República Dominicana, sea revisada y readecuada para ampliar el alcance de estos recursos para el financiamiento de préstamos interinos para la construcción de viviendas, y que los mismos sean asequibles para todos  los adquirientes de viviendas indistintamente del monto o valor de la vivienda, a los fines de que pueda tener un impacto positivo en la economía durante el año 2023, porque de lo contrario vista las informaciones desde distintos ángulos, los objetivos que se persiguen con esta medida de la Junta Monetaria podrían no tener el impacto esperado.