La vivienda no se libra de las tensiones de precios que atenazan en los últimos tiempos a las economías avanzadas. El sector lleva meses mostrando una vitalidad desconocida desde los tiempos de la burbuja, con récords en operaciones de compraventa y en concesión de hipotecas, y eso al final se acaba traduciendo en casas más caras. Es lo que sucedió en el primer trimestre de este año, cuando la vivienda se encareció un 8,5% con respecto al mismo periodo del año pasado, según los datos publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El porcentaje no es cualquier cosa: de nuevo hay que irse a los años de desenfreno de la primera década del siglo, concretamente al tercer trimestre de 2007, para encontrar un momento en que el importe de los pisos en España aumentara más rápido.

En los años previos a la pandemia, el máximo crecimiento que llegó a alcanzar el precio de la vivienda en términos interanuales fue del 7,2%, durante un episodio de calentamiento del mercado entre finales de 2017 y el verano de 2018. Luego el sector se fue enfriando y la pandemia supuso un aletargamiento. Pero el despertar está siendo abrupto y de momento, como sucede con la inflación, no está claro cuál será su techo. Desde finales de 2020, las casas suman cinco trimestres consecutivos encareciéndose.

En esta ocasión, además, destaca que la subida es bastante homogénea tanto entre la vivienda nueva como en la de segunda mano, un reflejo de que la alta demanda está tensando el mercado en su conjunto. Los importes de las casas a estrenar, no obstante, se incrementaron más: un 10,1% en el primer trimestre. Pero las usadas, que suponen la inmensa mayoría de las compraventas (una diferencia notable con lo que pasaba en la burbuja, según destacan la mayoría de expertos) se han encarecido un 8,2%.

El Índice de Precios de Vivienda que elabora el INE es un indicador con base 100 que toma como referencia lo que valía una vivienda en 2015. En el primer trimestre de este año, atribuye un valor de casi 139 puntos a la vivienda. Esto significa que el precio es un 39% más caro que en 2015, pero también permite compararlo en términos históricos con los años anteriores. Siguiendo la serie histórica, los precios actuales se pueden comparar con los de principios de 2009, pero todavía están por debajo de los niveles que alcanzaron en los momentos álgidos de la burbuja (casi 152 puntos, en el verano de 2007). Aunque aquí hay una diferencia notable entre la obra nueva (en máximos históricos, con más de 153 puntos) y la segunda mano, que se encuentra todavía lejos del pico de 15 años atrás (ahora alcanza 136 puntos, lejos de su récord de 169 puntos).

Subida en todas las comunidades

El calentamiento del sector, no obstante, es un hecho y además es bastante homogéneo. En todas las comunidades autónomas, los precios de las casas comenzaron el año subiendo más rápido de lo que lo hacían a finales de 2021. No obstante, los ritmos difieren entre territorios y solo seis comunidades (Baleares, Cantabria, Canarias, Andalucía, Murcia y la Comunidad Valenciana), además de las dos ciudades autónomas, presentaron en el primer trimestre un porcentaje de subida de precios superior a la media nacional del 8,5%. En las cuatro primeras, de hecho, el encarecimiento fue de doble dígito, con Baleares marcando el mayor ritmo interanual (12%). En el extremo opuesto, las casas solo subieron un 6,3% en el País Vasco.

“Nos encontramos ante un nuevo bum por comprar”, señala la portavoz del portal Fotocasa, María Matos, en una comunicación remitida a los medios en la que se destaca que la vivienda vive “la mayor subida interanual desde la burbuja inmobiliaria”. Sin embargo, Matos ve diferencias respecto a entonces porque “ya no hay exceso de producto, sino escasez de stock”. Es decir, que hay “un gran desequilibrio entre oferta y demanda” que difícilmente se paliará con obra nueva porque España construye mucho menos que a principios de siglo y además “el momento de crisis en Occidente ha provocado encarecimientos de los materiales”, lo que está provocando “que la oferta de obra nueva se esté ralentizando y tardando mucho más de lo habitual en llegar al mercado”.

José García Montalvo, catedrático de Economía en la Universitat Pompeu Fabra, recuerda que “la tensión en los mercados de compraventa de vivienda, y también de alquiler en grandes ciudades, es global”. “En el caso español”, explica el experto, “el proceso de aceleración de los precios comenzó más tarde, pero podría extenderse más, puesto que la subida de tipos del Banco Central Europeo tendrá un efecto limitado sobre el coste de las hipotecas y todavía existe una gran cantidad de ahorro acumulado y deseos de cambiar de vivienda junto con una demanda para inversión”.

Matos apunta razones similares para explicar por qué “el precio de la vivienda se resiste a bajar”. Pero en unos meses, García Montalvo cree que sí puede producirse un cambio, derivado del empeoramiento de la situación económica: “Es previsible que las consecuencias de la guerra de Ucrania y la subida de los tipos de interés, que se prevé muy rápida en muchos países, aunque no tanto en la zona euro, acabe conteniendo el crecimiento de los precios”, apunta el catedrático.